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鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金(详解)

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楼主#
更多 REITs发布于:2022-02-12 15:22,来自:辽宁

有网友私信我,让我帮助解释一下184801鹏华前海万科REITs,今天我仔细的介绍一下这个固收品种。鹏华前海万科REITs是中国首只公募房地产投资信托基金,曾经是深圳金融创新的代表性成果。我倾向于将鹏华前海定义为一个向REITs过渡的金融品种,或者说它是一半的REIT,因为它的投资组合比例为:REIT50%,债券50%。更加复杂的是,它收取房租的50%权益是逐年递减的,债券比例逐年增加,到第8年末REITs的属性归零,基本上变成一个纯债券基金。鹏华前海的结构设计,存在较大争议,恰恰是这种设计,最能代表中国金融前行的环境变迁,体现了中国经济由房地产为主导向证券市场主导的过渡性特征。深圳的前辈们在2015年就洞察了这种演变。

一、184801鹏华前海万科REITs简介

上市日期:2015年09月30日;上市交易所:深圳证券交易所;投资目标:通过投资于目标公司股权参与前海金融创新,力争分享金融创新的红利;投资范围:通过增资方式持有目标公司股权至2023年7月24日,获取自2015年1月1日起至2023年7月24日期间前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入,营业收入依据相关协议约定的业绩补偿机制和激励机制进行调整。本基金投资目标公司之外的基金资产可投资于依法发行或上市的股票(含存托凭证)、债券和货币市场工具等。业绩比较基准:十年期国债收益率+1.5%。

鹏华前海的条款有点绕,简单解释一下。

1、首只公募REITs,按照封基发行,存续期10年;
 2、每年基金分红不低于年度可分配利润的90%,全部现金分红;
 3、50%基金资产收购目标公司股权(前海万科公馆),50%基金资产投资于上市公司股票、债券和货币市场工具等;
 4、将通过增资方式持有目标公司50%股权至2023年7月24日,获取自2015年1月1日至2023年7月24日期间前海企业公馆项目100%营业收入(不含物业费),该公馆属于甲级写字楼项目,目前100%满租;5、深圳万科将设立保证金账户,一次性存入不低于2000万元保证金,并确保每年维持不低于2000万保证金,万科获得的超额收益分成也将存入保证金账户,若目标公司收入低于经基金管理人确认的当期业绩
比较基准,深圳万科将以保证金为限补足差额;
 

6、募集上限为30亿份,鹏华以自有资金认购1000万份,3年内不得转让;

7、鹏华前海万科REITs并不持有物业,只持有一定意义的“收租权”,基本是将万科前海企业公馆项目未来的租金收益权证券化,而并未持有前海企业公馆项目本身。前海企业公馆项目总占地面积约9万平米,项目总建筑面积约为6万平米,项目容积率约为0.6。整个项目分为特区馆区和企业公馆区,包含一座约为1万平米的特区馆、36栋建面积约200-1600平米不等的企业公馆、一座约3300平米的商务中心、约3000平米的商业配套以及约6000平米的半地下停车场。

二、184801鹏华前海万科REITs需要重点关注的节点

1.经过测算,该产品的信用等级至少相当于AA+;

2.2000万元的业绩补偿机制:就是房租不足于协议额度,万科给予基金公司每年2000万元以内的补偿。这个机制实际使用了2次,为这个品种成为固定收益打下坚实的基础。简单说就是房租固定化。

3.基金分别在2015年12月31日前、2018年12月31日前、2021年12月31日前和2023年10月31日前向深圳万科或深圳万科指定的关联方转让14%、18%、17.5%和0.5%的目标公司股权,股权均匀退出。目前基金已经完成了前三次股权转让。我个人认为,这是基金公司和万科之间的股权——资金的交接方式,并不影响持有者收益。这个问题十分复杂,可能比本文的篇幅还复杂,不做讨论了。

4.这个基金到期后转为纯债基金。2025.07.01

三、184801鹏华前海万科REITs分红

2018年每10份收益单位派息(元)74.31元;2019年每10份收益单位派息(元)79.12元;2020年每10份收益单位派息(元)78.75元;2021年每10份收益单位派息(元)65.207元。

四、184801鹏华前海万科REITs2021年四季度报持仓情况

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1.持有6.35%的股票。

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2.持有债券仓位117.18%,是上了杠杆的(但是比去年的杠杆降低了不算,去年150%)。

图片:无标题3.png


3.其它项目略。

五、184801鹏华前海万科REITs的估值

1、参考10年期AA+中债企业债到期收益率进行估值;

2.按照业绩比较基准估计收益率,十年期国债收益率+1.5%=2.8%+1.5%=4.3%(最低收益)

3.184801鹏华前海万科REITs现价97.799元,折价4.71%,还有3.5年到期,4.71%/3.5=1.345%,那么此基金每年保底的收益是4.3%+1.345%=5.645%

目前,整个市场,收益率最高的固收品种就是184801鹏华前海万科REITs,高信用等级,无风险。

实践是检验真理的唯一标准
1楼#
随心所昱发布于:2023-01-11 17:08,来自:上海
请教一下,您文中2.按照业绩比较基准估计收益率,十年期国债收益率+1.5%=2.8%+1.5%=4.3%(最低收益),为什么业绩比较基准是最低收益啊?有没有可能跑输业绩比较标准呢?
2楼#
josen326发布于:2022-02-15 22:24,来自:辽宁
学习了,感谢分享!
3楼#
investor2014发布于:2022-02-14 13:11,来自:北京
很好介绍,学习了,感谢分享
4楼#
瞎逛天尊发布于:2022-02-13 16:09,来自:上海
18年之前是长期高折价吗?
5楼#
白仇发布于:2022-02-13 12:49,来自:浙江
感谢!
我醉得恰到好处,能听懂你的故事,却不感到悲伤。
6楼#
peterzyd发布于:2022-02-13 09:48,来自:江苏
好文章
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